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浙江海盐:不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价

来源:海盐县人民政府 2020-11-09 09:32

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11月6日,浙江海盐县住建局、市监局等四部门联合发布《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》。原文如下:

关于进一步加强房地产市场管理的若干意见

盐住建〔2020〕150号

各房地产企业、经纪机构:

为进一步加强房地产市场管理,营造公开、公平、公正、有序的市场环境,着力化解房地产领域信访突出问题,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《房地产经纪管理办法》《房地产广告发布规定》《嘉兴市人民政府办公室关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》(嘉政办发〔2019〕49号)等相关法律法规及文件精神,结合我县实际,特制定以下若干意见:

一、关于项目方案设计

1.商服用房严禁以预留厨房间、排油烟管(井)道、燃气管道等方式为今后住人提供改造条件。除土地出让公告和出让合同中载明外,一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。

2.除联排别墅外,不得将底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件。

二、关于项目宣传

1.户型图、装修示意图应以规划许可确定的施工图为底图并标注轴线尺寸,不得宣传所谓的“拓展面积”。装修示意图只能示意套内部分,不得包括所谓的拓展部分。户型图、装修示意图宣传页上同时印制该户型的实际交付建筑平面图并注明。

2.房屋性质的宣传必须以规划许可确定的类别进行宣传,严禁以LOFT等非法定类别进行宣传。不得违规宣传所谓的人车分流、投资升值及回报率。购房落户、入学应以公安、教育部门相关规定为准,不得宣传购房落户、购房入学、学区房等。地下车位、储藏室不得宣传独立办理产权登记。区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。可以宣传层高,但不得违规宣传“买一层送一层”、“买一层得(用)两层”等类似内容。

3.项目沙盘应与规划部门审定的总平面布置图基本一致,必须标注指北针(或风玫瑰图)和不利因素,注明“仅供参考,具体以规划部门审定的总平面布置图为准”字样。室外配套工程主要硬铺装、道路面层的材质在沙盘上予以标注或说明。

4.严禁虚假优惠,打折、充值抵价的基数必须是报备的“一房一价”(以下简称备案价),不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价。严禁虚假赠送,严禁将购房赠送车位、赠送面积、赠送储藏室等作为宣传手段,实际却以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。

5.住宅和车位、储藏室合并销售的,应在“一房一价”表上明确各自的面积(个数)、单价及总价,在定金协议和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。

6.项目位置示意图应准确、清楚,并与实际地图比例恰当。沙盘和不利因素告知应完整、充分标示,需告知项目内部和周边对生产、生活产生较大影响的设施、设备和建筑等,包括但不局限于小区外部(用地红线外至少500米内)的垃圾中转站、公厕、信号塔、高压电塔、变电设备、高速公路、铁路、城市主干道、殡葬场所和小区内部的变电设备、机动车出入口、公共活动场馆等可能造成光、声、气味等影响的内容。

三、关于预售许可和销售

1.房地产企业应在申报预售的销售方案中说明销售模式(包括是否委托经纪机构销售及建立第三方分销渠道情况),如果采用委托经纪机构销售的,需提供委托销售合同(协议)。销售过程中受委托经纪机构或销售模式发生变化的,应在5日内向房地产主管部门报备。销售方案中应明确预售分批申请情况,无特殊情况不得对销售批次进行调整。

2.房地产企业、受委托经纪机构要加强对销售人员的专业培训,确保销售人员熟知项目规划设计、配套设施、不利因素、工程建设、交付时间等情况以及房地产市场管理、信贷、税收等方面的政策和知识,不作不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

3.联排别墅等同一套房屋包含地上、地下两部分的,地上、地下部分必须同时申领预售许可证。

4.全装修商品住宅项目应在预售住宅房源内至少设置一套交付样板房。不同装修标准的,应在预售住宅房源内分别设置交付样板房。分期预售的项目,前面已设置的交付样板房可以沿用。交付样板房设置前不予预售许可。

全装修住宅项目申请商品房预售时,应在预售方案中载明交付样板房的套数、具体位置、装修所用主要材料和设施设备、验收记录等内容。预售过程中,预售方案中载明的交付样板房内容发生变化的,应及时向房地产主管部门提交变更资料。

房地产企业应提供参观、介绍交付样板房等服务。对与交付样板房有差异的户型,房地产企业应与购房人确认户型结构、装修等差异,并在签订商品房买卖合同时做出约定,确认过程应进行录音录像。

项目销售现场和交付样板房内应公示施工总承包、装饰装修、设计、监理等单位信息,以及装修主要材料、设施设备清单明细,清单明细应与商品房买卖合同中的约定一致。交付样板房不得加装合同约定交付标准以外的设施设备。非交付标准的项目、内容等应在公示栏内注明并在醒目位置予以醒目提示。

5.预售许可前公开公示内容检查时,同时检查固定签约区(含缴费区)、样板房的设置、全装修项目公示栏内容是否符合要求,商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求见附件。不得设置除联接房地产企业该项目预售资金监管账户开立银行以外的其他POS终端;纳入监管的定金、购房款收取时必须使用联接房地产企业该项目银行监管账户的POS终端。

6.房地产项目因违法(违规)销售行为被暂停网签后仍发生较多信访投诉的,视情对项目后续申请预售许可实施最严格监管要求。

四、关于协议(合同)签订

1.定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》。

2.原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的所谓“草签合同”,如果签订草签合同,草签合同与网签合同应一致,如不一致,网签合同签订前应完整罗列两者之间的不一致内容,并由买受人签字确认,如未签订书面确认书或未完整罗列不一致内容的,如引起纠纷,以有利于买受人的原则进行认定。

3.未交付使用的商品房不得以房地产企业或第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。

4.除可售房源外,其余部分(如地面停车位、非机动车位)不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签定协议收取费用。业主共有部分(如闷顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等),房地产企业不得以出售、出租、赠送等方式进行处分或允诺由特定业主单独使用。

5.同一组子母车位不得拆分销售。

6.不得对备案合同已明确的相关条款重新以签订补充协议的方式作出不一致约定。

五、关于退房退定

1.潜在购房人明确购房意向后,双方就商品房预售签署定金协议的,开发商应向意向买受人出示并解读《购房提示告知书》,再由其书面确认,并在协议签署前进行不利因素告知。凡《购房提示告知书》未由意向买受人书面确认、未进行不利因素告知、未按要求进行录音录像或未按要求分项分页进行书面签字确认的,买受人提出退定要求的,房地产企业应予退定。

2.监管账户资金可用于意向金、定金、购房款的退还。意向买受人提出意向金退款要求的,房地产企业应无条件全额退款;退还购房款、定金、意向金一般应在双方达成一致意见后30天内完成退款,具体在合同、协议(含补充协议或调解书)中明确。

3.意向金、定金、购房款缴纳时,严禁用支付宝、微信等将定金、购房款转给个人或经纪机构,必须付款至房地产企业专用账户。如买受人因未带银行卡等需代为刷卡的,必须签订书面委托书,受委托人必须是房地产企业员工,并应当场将该款项转账至房地产企业专用账户,房地产企业应当场出具收款凭证。

4.收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖房地产企业公章或财务专用章。

5.定金协议签订前,应核查或口头问询定购人是否存在征信问题,并在定金协议中明确因征信问题退定的处理条款。贷款购房的,合同网签备案前,买受人的所有成员必须提供征信证明,房地产企业应对买受人所有成员的征信证明予以核查并留存,凡买受人中有成员的征信不符合要求的,房地产企业不得与其签订商品房买卖合同。因房地产企业对《商品房买卖合同》签订前买受人所有成员征信核查不到位导致《商品房买卖合同》无法继续履行的,一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

6.禁止房地产企业以网签销售商品房的形式为各类欠款提供质押担保,如发生此类情况,《商品房买卖合同》无法继续履行的,一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

六、关于贷款购房

1.严禁向买受人推荐或提供首付贷(包括金融机构和其他民间借贷机构、网络借贷),严禁首付垫资行为,首付比例要求的钱款未交清前不得办理合同网签备案。

2严禁返本销售或变相返本销售问题。

3.严禁怂恿、协助买受人以假离婚、出具假的收入证明等进行骗贷。

七、关于样板房

1.毛坯交付的商品住宅项目不建议设置样板房,如需设置的,一般应设置在预售住宅房源内;确需在预售住宅房源以外设置的,其结构形式、户型、空间尺寸应与待交付的预售住宅房源保持一致,不得做空间拓展,且必须由符合资质条件的测绘公司提供样板房测绘报告,展示的家具尺寸需明示;施工期间,实体样板房与售楼部或市政道路之间应设置单独、封闭的出入口,确保通行安全。

2.全装修商品住宅的样板房应设置在预售住宅房源内。申领首张预售许可证前,如果预售住宅房源内交付样板房尚未设置的,可以在预售住宅房源外临时设置样板房,但首张预售许可证领取后4个月内或申领第二张预售许可证前,应在预售住宅房源内设置交付样板房;预售住宅房源外样板房必须按房屋实际尺寸施工,其结构形式、户型、空间尺寸、装修标准与预售住宅房源内交付样板房一致,严禁拓展空间,且必须由符合资质条件的测绘公司提供样板房测绘报告,展示的家具尺寸需明示,并由房地产企业组织设计、施工、监理等单位对照装修施工图及相关验收规范、标准等进行验收并形成验收记录;预售住宅房源内交付样板房施工完成后,由房地产企业组织设计、施工、监理等单位对照装修施工图及相关验收规范、标准等进行验收并形成验收记录,经公证确认一致并告知已购房源的全部购房人后方可拆除预售住宅房源外临时设置的样板房。预售住宅房源内交付样板房的保留时间自全装修商品房交付消费者之日起不少于6个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年,保留时间内不得将交付样板房交付给购房人使用或者作展示以外的其他用途。预售住宅房源内交付样板房销售时,合同约定的交付时间应满足样板房保留时间要求。

3.实施样板房保全证据影像公证及样板房承诺书公证。

八、关于住宅全装修

1.装修所用主要材料、设施设备应在商品房买卖合同中明确3种同档次、价位基本相同的品牌、规格、型号、等级。

2.各种户型的装修施工图必须向县住建局报备。 

九、关于预售资金监管

1.项目未竣工备案前,主监管账户累计收入资金(不含退还的意向金、定金、购房款)达到预算清册总额130%,且满足该监管账户余额不低于应监管总额10%的,房地产企业方可申请撤销对后续购房款的监管,但应监管总额10%的资金在房屋竣工备案前不得使用。监管银行应每月一次向县人民银行和住建局报送当月资金收支及余额情况。

2.房屋主体结构封顶前不得解除资金监管。凡经查实应进监管账户资金未进监管账户的,或经查实未按要求使用监管资金的,对该项目实施最严格预售资金监管要求。

3.退定、退购房款的金额数量不得计算在监管资金额度内。

4.上述事项需在预售资金监管协议中予以明确。

十、关于经纪机构管理

1.委托经纪机构销售的项目,应公示委托销售合同(协议)、受委托经纪机构的备案证明及委托销售商品房承诺书,同时应当在签订销售委托合同(协议)5个工作日内将上述材料向县住建局报备。受委托经纪机构销售人员与房地产企业工作人员不得着相同工作制服,所有人员必须佩戴工作牌。

2.受委托经纪机构再委托第三方经纪机构(个人)建立分销渠道的,必须负责对分销渠道的管理,筛选合法、诚信的第三方分销开展合作。如果潜在购房人(买受人)与第三方分销产生纠纷,必须共同参与调解并配合调查取证。受委托经纪机构和第三分销不得以提供服务等名义变相收取由委托方支付的佣金以外的服务费、茶水费、居间费、介绍费、活动费、团购费、电商费、咨询费等其他价外费用。一经发现,纳入经纪机构信用评价,同时抄告上级行业管理部门。

3.受委托经纪机构促成商品房成交的,应将受委托经纪机构名称、该套商品房销售经纪人员及第三方分销(如涉及第三方分销的)的信息在定金协议、《商品房买卖合同》内予以记载。

4.采用第三方分销模式的,客户到达销售现场后,必须由房地产企业或受委托经纪机构销售人员予以接待,如实告知相关信息,包括但不限于不利因素告知、可能存在的第三方分销的不实宣传(如:周边配套,区位及交通等信息)。第三方分销人员不得在销售现场从事营销活动。

5.第三方分销承诺专车接送,因未购房将客户放任不管的,房地产企业应负责安置或提供返程费用。

十一、关于项目交房

1.交房前,应在醒目位置公开竣工规划核实确认书、竣工备案证明、住宅使用说明书、住宅保修书、各项收费标准及依据、前期物业备案合同,保修期内房地产企业、施工单位、物业服务企业联系人名单及联系电话,并确保信息真实及人员到位。商品住宅项目办理交房手续时,除向买受人提供住宅使用说明书、住宅保修书外,还需提供所购房屋的分户验收合格证明。

2.符合合同约定的交房条件后,房地产企业应书面通知买受人办理交房手续。房地产企业在买受人验房前不得收取除物业专项维修资金以外的其他任何费用,并在合同中予以明确,如合同未明确的,买受人有权拒绝在验房前缴纳。

3.买受人验房时发现的施工质量问题(符合质量验收标准合格条件的瑕疵除外),房地产企业和买受人应书面签字确认;验房时所发现问题整改完成后,房地产企业应再次书面通知买受人验房,直至需整改问题全部整改完成。买受人所购房屋因施工质量问题(符合质量验收标准合格条件的瑕疵除外)需要整改造成延期交房的,房地产企业应承担延期交房的违约责任,并承担延期交房期间产生的物业服务费用,房地产企业可向施工单位追偿。

4.严禁强制买受人委托房地产企业或房地产企业指定的中介机构代为办理不动产权证,买受人自愿委托办理的,必须签订委托办理协议;买受人自行办证的,房地产企业应予配合

本意见自2020年12月1日起实施。各房地产企业、经纪机构要根据本意见在30天内予以改正和完善。下一步,县住建局将会同相关部门对各项目的整改落实情况予以检查,发现未按要求落实的将严肃处理。同时,各相关职能部门要加大日常执法检查力度,对存在的违法违规行为的必须依法严肃查处;属地镇(街道)要加强对本行政区域内房地产项目的巡查力度,及时调处各类矛盾纠纷,共同营造我县房地产市场公开、公正、公平、有序的市场环境。

附:商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求

海盐县住房和城乡建设局  海盐县自然资源和规划局

海盐县市场监管局  中国人民银行海盐县支行

2020年10月30日


附件:

商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求

1.适用范围。全县所有在售房地产项目销售现场。尚未预售许可的项目如不设置则不予预售许可;已开始预售的项目如不设置则暂停网签。

2.设置标准。应与其他区域相对独立,具有独立签约功能,该专属区域须配备赋予音频的数字高清摄像头,且全覆盖整个签约区域,包括出入口。

3.用途。用于签约须知讲解、定金协议签订、合同签订、缴费。因涉及签约双方信息,使用时与购买双方无关人员不得一并进入。

4.布置要求。签约区除设置全方位监控设备外,区域内应根据《关于进一步规范商品房销售现场信息公开公示工作的通知》(盐住建[2019]第69号)的要求,将公开公示内容做成公示薄向签约人逐一进行介绍,同时将房地产企业的POS机终端布置在签约室或相对独立的安装监控设备的区域内,并对缴费过程进行全程录像。

5.签约流程。主要由五部分组成,一是销售人员表明身份(姓名、工号、单位名称等),征求买受人(定购人)是否同意对签约过程进行录音录像,如不同意的需书面签字确认;二是购买房屋的信息情况介绍(例如签约房屋是否有抵押情况;该房屋的房号、该幢房屋总层数、户型、层高、建筑面积、备案价、单价、优惠方式、成交总价和付款方式、是否还需缴纳除购房款外的其他费用,全装修房屋与交付样板房的差异等);三是项目情况告知(如小区内及周边环境、不利因素、是否委托销售、受委托经纪机构名称、剩余可售房源清单、规划许可证、施工许可证、预售许可证等需要告知买受人的信息。询问买受人是否已在盐购房、是否存在征信问题、是否存在其他信用贷款、婚姻状况以及其他需要告知给房地产企业的相关信息);四是双方签订《购房提示告知书》、定金协议或合同。在签订网签合同时可先打印出一份签订中合同,在核对完所有合同条款内容后方可签署网签备案合同,原打印的签订中合同当场销毁。五是支付定金、购房款,出具正规票据。上述流程中涉及的纸质资料同时以照片格式留存,整个流程全程录音录像并刻录光盘保存,项目交付后移交城建档案馆。

6.其他事项。签约区外需明示:签约区内的签约过程将进行录音录像;如客户提出坚决不予录音录像要求的,销售人员必须将涉及上述签约流程的所有内容分项分页做好书面签字确认。

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